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002314南山控股 地产开发加仓储物流 计划多项融资

时间:2020-09-19 20:43 来源:未知 作者:admin 阅读:
  南山控股(002314)深度研究报告:物流地产核心标的 公募REITS助力发展
  类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-08-11
  背靠大股东南山集团和二股东普洛斯,明确定位物流地产为战略主业南山控股的前身为雅致股份,2015 年集团地产业务注入雅致股份,2017 年南山控股成功吸收合并深基地B(含宝湾物流),成为第一家A 股上市物流地产公司,形成了“房地产开发+物流地产+产城开发”多元业务格局。目前大股东南山集团持股68%,二股东普洛斯持股6%,同时董事会及高管团队多出身于物流仓储条线,公司物流地产方面优势明显。激励方面,2019 年公司首次推出股权激励计划,激励占总股本1%,覆盖员工2%,并行权要求21-23年收入同比增速18%/22%/18%,较严格行权条件彰显发展信心。
  物流地产行业空间巨大,物流地产核心标的,积极参与REITs 加速发展我们认为,物流地产行业发展空间巨大,物流仓储供需关系趋紧推动仓储租金持续上升,公募REITS 将推动行业加速发展。公司物流仓储业务主体为宝湾物流,目前其市场份额市占率4.6%,全国排名第七。2019 年末已布局全国34城,管理园区63 个,运营仓储面积340 万方,储备面积300 万方,公司持续积极扩张;2019 年宝湾物流营收9.6 亿元,同比+28%,营收规模持续高增。
  2020 年6 月,公司拟将上海明江宝湾和广州宝湾进行资产证券化运作,平均出售估值达PE36.5 倍、PB4.8 倍,预计可贡献7 亿元利润,也为后续公募REITS对接做好准备,进一步加速公司资源盘活,助力公司跨越式发展。
  开发业务积极扩张,销售改善、预收高增,集团优质资源助利润率改善地产方面,公司2019 年销售额80 亿元,同比+56%,销售创历史新高,并推升预收款至62 亿元,同比+46%,可覆盖地产结算123%。拿地端,2016-19年新增建面同比为+27%/+40%/+10% , 拿地占比销售面积比为105%/167%/114%,拿地持续积极。2019 年末,合计拥有总可售建面108 万方,集中分布于一二线,并可覆盖2019 年销售面积2.2 倍。此外,南山集团在深圳赤湾拥有大量优质土储,并曾承诺避免同业竞争,预计后续将持续向公司注入高毛利优质项目,进一步助力地产业务利润率改善。
  财务结构健康,融资成本优化,估算公司价值178 亿元、现价折价20%2019 年末公司净负债率52%,长短债比1.9 倍、现金短债比1.5 倍,分别较2018年1.0、1.2 倍明显改善。公司融资渠道多样,融资成本逐年优化,鉴于公司积极推动旗下资产证券化,预计将助力资产负债表进一步优化。此外,我们在绝对和相对估值法下分别测算公司重估价值为195 亿、160 亿,鉴于公司业务处于快速拓展期、经营能力改善空间仍较大,后者相对估值较保守,因而取两者平均值作为重估价值178 亿元,对应每股为6.56 元,现价较之折价20%。
  投资建议:物流地产核心标的,公募REITS 助力发展,首覆、给予“强推”
  南山控股属于A 股物流地产核心标的,近年来仓储面积快速增长,市场份额排名全国第七,并且将受益于公募REITs 加速资源盘活、优化财务报表;公司地产业务积极扩张,销售改善,集团优质资源助力利润率改善。我们预测公司2020-22 年每股收益分别为0.43、0.24 和0.28 元,并按绝对和相对估值法的平均值178 亿元作为目标市值、对应6.56 元/股,相当于20PE15 倍、扣非归母净利润口径20PE 37 倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。
  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、公司拓展速度不及预期
(TAG标签: 002314 南山控股)
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