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000961中南建投 布局优化平衡发展 融资改善销售高增

时间:2020-09-28 14:11 来源:未知 作者:admin 阅读:
  近日,中南建设(SZ:000961)拟进行一笔交易额为200万元的“小交易”。
  这笔交易完成后,中南建设将正式剥离亏损业务众创空间,在将其转交给控股股东的同时,公司将获得200万元的现金流以及期内232万元的投资利润。
  对于总资产超过3000亿元的中南建设,这些数字无疑是九牛一毛,但在其背后,或显示中南建设在战略层面上的安排——在整合多元化业务的同时,依靠项目层面强化财务管理。
  剥离众创空间与业务收拢
  在资本的潮涌过后,一些多元化的业务逐渐开始被边缘化。曾经炙手可热的众创空间务亦是之一。
  9月18日,中南建设发布公告表示,拟以200万元向控股股东中南控股转让公司持有的南通中南谷投资管理有限公司100%股权。这意味着这项多元化业务将被中南建设雪藏。
  在过往表述中,该项任务曾被中南建设给予厚望。2016年初,中南谷曾被排在中南建设资本运营事业部重点发展的四大经营业务首位。按照彼时设定的方向,中南谷众创社区要为基础创业、青年创业和中小创业企业提供引导培育、金融投资、周边配套等服务,同时择机兼并收购孵化平台,优化发展平台。
  彼时,共享办公、众创空间业务受到国内外资本的极大追捧,在中南建设所属的A股市场中,也曾掀起多轮以此为“关键词”的上涨行情。但时过境迁,如今资本却早已褪去了温柔的面目。在2019年,被称之为众创空间鼻祖的WeWork便在资本市场遭遇了 “滑铁卢”,在前后不到一年的时间内,估值从470亿美元降至百亿美元附近。
  事实上,虽然出发点以及初期侧重不同,但从实质来看,众创空间与共享办公已没有太大区别。有观点认为,随着相关行业龙头估值的暴跌,众创空间、共享办公等业务开始脱虚向实,在未能盈利的情况下已难以在资本市场上获得更多青睐。
  回到中南谷,虽然远没有巨头的体量,但其依然难以避免的连续出现亏损,在2020年上半年的疫情影响下,该项业务净利润的亏损额增至133.73万元。
  此次剥离或亦与中南建设聚焦主业的策略相关。在2019年,中南集团整合了自身的业务版图,由原来的“7+3”板块整合为“4+1”,将原有业务聚焦在中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育5大板块上。
  此外,地产分析师严跃进对蓝鲸房产表示,200万这样一个金额,显然是更多财务方向上的调整。通过产业业务的一些转移组合,有助于进一步降低地产平台的负债;而在负债之外,还可能基于一些税费上的考虑,在业务板块整体出售后,为企业的后续减少一些税费负担。
  中南建设(000961):布局优化成长迅速 平衡发展改善可期
  类别:公司 机构:中达证券投资有限公司 研究员:申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2020-09-24
  市场对于公司较多的三四线布局和较高的净负债率有所担心。我们认为,公司三四线土储主要位于长三角,且南通总部占据相当比例。同时,公司近年亦加大核心城市布局力度并控制中小城市项目大小,土储结构逐步优化。商业模式方面,公司根据自身禀赋特点选择了制造业化开发模式,通过快速周转驱动规模增长。当前净负债率较高主要系净资产积累较少,公司有息负债规模与扣预负债率较相似规模房企处较低水平。未来杠杆有望随利润结转而持续下降。
  深耕长三角区域,土储结构持续优化。公司多年来深耕长三角市场,2020H 区域销售额占比达61.9%。在巩固传统市场优势的同时,公司近年亦逐步增加其他核心城市布局力度,整体土储结构逐步优化。截至2020 年中期,公司土储约4411 万方,按建面约35%位于一二线城市。但拆分来看,公司土地储备按建面约49.0%位于长三角区域,其中南通占比达12.3%,土储集中于胡焕庸线以东。对于长三角、珠三角以外的内地城市,公司重点布局于区域中心城市,如西安、昆明、成都、武汉等单核省会二线城市,而周边低线城市下沉较少。
  制造业化开发典型,平衡拿地改善可期。相比同业,公司净资产积累较少、融资成本相对较高,因此公司选择了制造业化开发模式,通过提升整体周转运营效率来加快净资产积累和规模增长,而非通过加大杠杆、囤地待涨获取土地增值收益与较高利润率。项目选择上公司则以10-15 万方中小项目为主,招拍挂为主要拿地渠道。虽然毛利率较同业有所差距,但2019 年公司总资产周转率为27.3%,高于A 股地产算术平均的23.3%;加权ROE 达21.6%,高于A 股地产ROE 平均水平13.3%。随着整体规模的成长,公司拿地强度较之前已有所下降,城市布局逐步优化,未来盈利能力与财务指标有望持续改善。
  营收利润快速增长,财务状况持续优化。2020 年公司销售目标为2300 亿元(+17.3%),成长性优势凸显。受益于良好销售,公司上半年经营现金净流入20.3 亿元,连续多年转正。截至6 月末,公司现金短债比为1.19 倍(2019 年:
  1.05 倍);净负债率147.2%(2019 年:168.4%)。与类似规模同业相比,公司有息负债规模和扣预负债率处较低水平,未来净负债率有望随利润结转而持续下降。公司亦推出大规模激励计划,2020/21 年净利润考核条件为较2017 年增长不低于1060%/1408%,整体经营动力充足,能够有效支撑未来业绩增长。
  成长性领先同侪,投资经营更趋平衡,首次覆盖给予“买入”评级。预测公司2020-2022 年EPS 分别为人民币1.86 元、2.42 元和3.03 元,同比增长68.9%、30.0%和25.4%,对应现价5.27 倍、4.06 倍和3.24 倍PE。考虑到公司领先同侪的成长性与优化的财务状况,给予7.0 倍目标动态PE,目标价人民币13.0 元,较现价空间达33%。(最新股价为9 月22 日收盘价)
(TAG标签: 000961 中南建投)
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