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000961中南建设 8月销量大增 预计可完成全年目标

时间:2020-09-10 10:45 来源:未知 作者:admin 阅读:
  高周转的代价:增收不增利
  上半年受疫情影响,中南建设的房地产业务出现下滑,2020年1-6月其合同销售金额813.9亿元,销售面积609.1万平方米,同比分别增加0.2%和减少5.7%。
  2020年上半年,中南建设实现营业收入296.93亿元,同比增长27.32%。从中报数据来看,其营收超过一半来自于房地产开发业务,占比达到了64.71%,而建筑施工业务、酒店及其他业务占比分别为30.38%和5.21%。上述三项业务相较于去年同期分别增长35.07%、22.03%、54.02%。
  在营业收入上涨的同时,中南建设的营业成本也出现大幅上涨。中报数据显示,其房地产开发、建筑施工、酒店及其他三项业务的成本分别约为167.86亿元、86.06亿元和13.59亿元,同比分别增长42.14%、23.19%和66.82%。受此影响,中南建设三项主营业务的毛利率均出现了不同程度的下滑,房地产业务降低4.01个百分点,建筑施工业务降低0.83个百分点,酒店及其他业务降低6.22个百分点。
  据近三年财报显示,中南建设的销售毛利率在2018年中期为22.23%,此后其毛利率一直在20%线下徘徊,2020年中期毛利率为17.28%,同比下降2.63个百分点,远低于行业平均水平。
  对于毛利率下滑的原因,中南方面在接受北京商报记者采访时表示,由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰,在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目,这些城市市场容量有限,这些项目销售周期长,导致资金时间成本高,项目利润率低。
  负债规模:踩中“两道红线”
  截至2020年上半年,中南建设负债总额为2889.36亿元,有息负债增至781.4亿元,相比2019年末增加10.7%。其中,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237亿元,占全部有息负债的30.33%。
  偿债能力方面,截至2020年6月末,中南建设的现金及现金等价物余额为281.5亿元,现金短债比为1.19,持有资金可以覆盖短期负债。但北京商报记者注意到,在281.5亿元的现金余额中,还有包括受到限制的货币资金共计85.53亿元,扣除受限资金后,中南建设可动用的现金约为196亿元,短期内仍面临偿债压力。
  对此,中南建设方面回应称,虽然受到限制的资金不能自由支配,但可以用于支付有关项目的各项支出和偿还项目融资(监管资金、合作项目资金),并不是不能用于偿还短期债务。而且公司6月末全部一年内要偿还的有息负债只有237亿元,不到公司6月的销售回款。
  近期,关于房企融资的“三道红线”盛传。从设置标准来看,红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍。
  从中报数据来看,中南建设目前已有净负债率、剔除预收款后的资产负债率两个指标进入“红线”,现金短债比为1.19,未进入“红线”。记者注意到,目前中南建设依然采用“三高”战略进行扩张,其管理层在今年中期业绩会上公开表示,“中南建设的项目从获取到销售平均周期保持在7-8个月,公司希望用周转效率来对冲低利润风险”。
  踩中“两道红线”,中南建设有何应对举措?“由于公司起点低、积累少、融资成本高,不能像其他公司那样通过增加有息负债、增加杠杆来发展,所以公司有息负债少,只能通过提高运营周转效率、提高回款水平来获得发展机会。”中南方面在接受北京商报记者采访时称,公司这种发展模式更符合政策调整之后的导向,更适应有息负债收紧后的环境。今后公司将继续坚持快速周转的战略,通过持续提高产品能力、组织能力和运营能力等基础能力,持续创造能提供稳定且好回报的资产。
  记者注意到,在负债规模持续走高的同时,中南建设的对外担保动作也愈加频繁。最近一期是在今年8月20日晚间,中南建设发布公告称,为3家子公司提供合计13.26亿元的借款担保,所涉及子公司皆处于亏损状态。截至8月20日,中南建设及控股子公司对外担保余额为732.95亿元,占中南建设最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的341.87%。
  对此,地产分析师严跃进表示,类似频频担保,普遍和过往子公司经营或运营资金面临空缺有关。今年下半年银行政策会收紧,客观上也会使得此类担保面临压力。而且担保金额过多,也会使得投资者更加关注中南建设的资金问题,加大其自身运营压力。
  “去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题,也符合政府政策导向。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示,如若“三道红线”新规落实,那么“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。
(TAG标签: 000961 中南建设)
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