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000002万科A 销量连续增长 上半年业绩平稳

时间:2020-09-12 10:37 来源:未知 作者:admin 阅读:
  2020年9月10日,三大指数集体下跌。截至收盘,上证综指下跌0.61%,深证成指下跌0.92%,创业板指下跌1.60%。
  两市全天主力资金净流出514.84亿元,其中沪市净流出140.31亿元,深市净流出374.52亿元。27个东财行业中,1个行业实现主力资金净流入,房地产行业净流入1590万元居首,推荐关注万科A。
  万科A(000002):上半年业绩平稳 增长提速态度初显
  类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅 日期:2020-09-09
  公司作为高质量周转典范,前端(拟开发)+后端(在建未售)周转效率均较高,基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利,在行业整体去杠杆背景下,或已和其余公司拉开距离;近些年的多元化探索有成绩也有阵痛,摸索中前进,推动中长期战略进一步清晰化,同时持续深化组织重建,通过“减脂、增肌、活血”等方式实现组织与战略匹配,事与人匹配,提升组织整体能力。另外,6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿、7月拿地开始明显提速、8月新设新设西北区域事业集团等系列动作预示中期增长或将提速,持续看好公司长期价值且短期经营或新发展,维持“强烈推荐-A”评级,目标价38.3元/股。
  投资要点:
  (1)上半年结算平稳,毛利率高位回落,但得益于税费比率、投资收益及结算权益比等的对冲,归母净利率大体走平。公司上半年营收/营业利润/归母净利分别为1464亿/266亿/125亿,同比分别+5.1%/-4.6%/ +5.6%。房地产结算收入1381亿,占总收入维持94%左右,同比+3.8%,结构上结算面积同比+24%,结算均价同比-22%,对应1.23万元/平,远低于已售未结资源均价及近几年销售均价,这或主要受交付结构的阶段性影响;公司综合毛利率高位回落4.4 PCT至31.8%,虽有税费比率下降、投资收益增加等的缓冲,但仍带动营业利润增速降至-4.6%;归母净利增速则得益于期内结算权益比的提升回升至+5.6%,对应归母净利率大体持平于去年同期的8.5%。
  全年业绩或维持平稳增长,中期增长提速态度初显。一方面,已售未结资源充裕,看并表已售未结货值/年化收入,今年年初约1.7倍、年中约1.8倍,均仍处历史高位;另一方面,全年计划竣工面积不变,对应同比+12%,结算面积同比增速或较竣工增速更高(上半年已体现),而结算均价上半年虽降但全年或相对平稳,也即全年收入或有两位数增长;虽然毛利率下降对利润构成一定压力,但税费比率和投资收益或形成一定缓冲,预计全年业绩或维持平稳增长。另外,6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿、7月拿地开始明显提速、8月新设新设西北区域事业集团等系列动作预示中期增长或将提速。
  (2)疫情影响下上半年销售略降、拿地保守,下半年首月拿地已开始明显提速。公司上半年全口径销售面积/金额分别为2077万平米/3205亿元,同比分别3.4%/-4.0%,销售均价约1.54万元/平。上半年新增全口径计容建面约980万平米(权益比51%),权益地价321亿,平均楼面价约0.64万元/平;全口径“拿地额/销售额”仅20%,且权益比较去年全年亦有下降,反映上半年疫情下拿地偏保守。节奏上看,疫情影响最严重的一季度拿地极少;二季度销售逐步复苏,但土地市场竞拍仍较为激烈,公司拿地力度有所改善但仍偏保守;进入7月,销售额同比恢复至+22%,公司拿地力度也明显加大,全口径当月“拿地额/销售额”回升至60%。1-7月新增土储主要聚焦一二线及热点三四线,地价房价比41%,大体维持19年水平,潜在盈利能力仍相对可控。
  整体而言,公司未售货量较为充裕且聚焦一二线和热点三四线城市,截至7月末,公司全口径可售货值约1.6万亿元,按12个月滚动销售测算可供开发2.5年,维持高质量周转特色。
  (3)多元化业务结构重塑:物业服务+物业经营成立生态中心
  a. 物业服务:在管面积5.2亿平,累计签约面积6.8亿平,上半年营收67亿元,同比+27%(结构上万科以外项目占比55%),占比公司总营收的4.6%,综合毛利率约15%,较去年同期略降0.5 PCT;物业板块发展战略由之前的住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略,加快“物业城市”业务发展,期内新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目,“物业城市”业务已拓展至7个城市。
  b. 物业经营:
  租赁住宅:截至年中,泊寓累计开业12.7万间,分布在33个城市,其中深圳占比近50%;上半年公司新增开业数1.9万间,另有规划和在建5.8万间;已开业项目平均出租率88%,开业半年以上项目平均出租率达93.7%,上半年总租金收入10.5亿,测算单间租金收入约0.17万/间/月。
  商业开发及运营:截至年中,集团(含印力)累计开业商业项目836万平,同比+11%,整体平均出租率90.6%,上半年收入30.5亿,同比+0.3%,测算商业租金67元/平/月;此外,还有规划和在建商业项目543万平。
  物流地产:截至年中,集团(含非并表)物流仓储累计开业616万平,其中高标库和冷库分别为582何34万平,稳定期出租率分别为89.1%和81.5%;上半年万纬物流收入8.3亿元,高标和冷库收入分别为5.7和2.6亿。此外,集团还有规划和在建项目459万平,其中高标库423万平,冷库36万平。
  (4)财务结构持续稳健,无息负债驱动的标杆。截至年中,公司有息负债2730亿元,从期限上看,即期有限负债占比仅35.5%,从融资对象上看,银行借款/债券/其他借款占比分别为56%/25%/18%,对应综合成本约5.7%;公司扣预收款后资产负债率较19年末下降3PCT至77%,净负债率较19年末下降7PCT至约27%;公司在手现金1943亿元,现金短债比高达2.0倍,财务结构极为稳健。
  投资建议:公司作为高质量周转典范,前端(拟开发)+后端(在建未售)周转效率均较高,基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利,在行业整体去杠杆背景下,或已和其余公司拉开距离;近些年的多元化探索有成绩也有阵痛,摸索中前进,也推动中长期战略进一步清晰化,同时持续深化组织重建,通过“减脂、增肌、活血”等方式实现组织与战略匹配,事与人匹配,提升组织整体能力。
  另外,6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿、7月拿地开始明显提速、8月新设新设西北区域事业集团等系列动作预示中期增长或将提速,持续看好公司长期价值且短期经营或迎新发展,维持“强烈推荐-A”评级,目标价38.3元/股。
  风险提示:疫情影响超预期、拿地力度低于预期、结算规模低于预期。
(TAG标签: 万科A 000002)
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